Lage, Lage, Lage ... beim Immobilienkauf

Shownotes

Die Lage spielt bei jedem Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Allerdings unterscheidet sich die Bewertung je nachdem, ob du die Immobilie als Kapitalanlage kaufst oder selbst einziehen möchtest.

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Planen Käufer:innen, in die Immobilie einzuziehen, bewerten sie die Lage viel subjektiver. Denn dabei geht es ganz einfach um persönliche Vorlieben. Also wo möchtest du wohnen und was ist dir wichtig? Es gibt Menschen, denen ist es wichtiger, nah bei der Familie und dem Freundeskreis zu wohnen. Für andere stehen Parks in der Nähe oder die Nähe zum Arbeitsplatz im Vordergrund. Kaufst du eine Immobilie für dich, solltest du dir genau das gut überlegen.

Anders sieht es natürlich aus, wenn du die Immobilie als Kapitalanlage kaufst. Dann solltest du keine Bauchentscheidungen treffen, sondern dich an objektiven Kriterien orientieren.

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Klar könntest du einfach eine vermietete Immobilie kaufen. Denn schließlich kannst du direkt mit Mieteinnahmen planen. Ein laufendes Mieteverhältnis ist zwar ein gutes Argument, du solltest bei einer Immobilie zur Geldanlage allerdings langfristig denken. Die durchschnittliche Mietdauer liegt in Deutschland bei acht Jahren. Und wie einfach du eine Wohnung bei einer Kündigung deiner Mieter:innen neu vermietet bekommst, hängt eben maßgeblich an der Lage. Es gibt ein paar Punkte, die dir bei der objektiven Bewertung der Lage helfen. Zunächst solltest du auf die Makro- und die Mikrolage schauen.

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Die Makrolage einer Wohnung lässt sich anhand regionaler Faktoren bestimmen. Wie entwickelt sich die Bevölkerung in der Stadt oder der Gemeinde? Wie sieht der Arbeitsmarkt aus? Wie gut ist die Verkehrsanbindung der Stadt und die generelle Infrastruktur? Wie entwickeln sich die Werte von Immobilien und Grundstücken in der Region? Letztlich geht es also um die Frage nach dem Zukunftspotential der Stadt. Städte mit außerordentlich gutem Zukunftspotential bezeichnet man als Städte in A-Lage. Dazu zählen die Klassiker wie Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München. Da hier die Kaufpreise aber natürlich sehr hoch sind, investieren viele Immobilienkäufer:innen in Objekte in B- oder C-Lagen wie Aachen, Kiel, Rostock, Dresden oder Leipzig. Denn da sind die Kaufpreise niedriger und die Renditen höher. Je mehr Kompromiss du bei der Makrolage machst, desto wichtiger wird allerdings die Mikrolage.

Die Mikrolage bezeichnet das nähere Umfeld der Immobilie. Dazu schaust du, wie weit die nächsten öffentlichen Verkehrsmittel deiner Immobilie entfernt sind und wie nah der nächste Supermarkt ist. Außerdem: Gibt es Arztpraxen in der Umgebung? Wie sieht das kulturelle Angebot in der direkten Umgebung aus? Gibt es Schulen und Kitas im Viertel? All das macht die Mikrolage einer Immobilie aus.

Hast du die Mikrolage einer Immobilie gecheckt, solltest du überlegen, ob die Wohnung zur Makrolage passt. Konkret: Investierst du in eine kleine 1-Zimmer-Wohnung in Uni-Nähe, ist es relevanter, ob es dort Cafés oder Kinos in der Umgebung gibt. Ist die Bevölkerung rund um die Immobilie im Schnitt etwas älter, solltest du eher auf Arztpraxen oder Krankenhäuser achten. Aber auch die Ausstattung sollte zur Mikrolage passen. Eine extrem hochwertig und teuer renovierte Wohnung ergibt als Kapitalanlage natürlich eher in einer Umgebung mit höherem Durchschnittseinkommen Sinn.

Dir muss aber auch klar sein, dass sich Viertel mittel- und langfristig immer entwickeln können.