Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Shownotes

Die Ersparnisse auf dem Girokonto liegen zu haben ist nett - hilft aber nicht, wenn du schon mal etwas für's Alter vorsorgen willst. Ein Tagesgeldkonto und Depot einrichten und einen Sparplan anlegennd, sind da schon hilfreicher. Aber warum nicht auch in Immobilien investieren? Immobilien gehören im Grunde wie Aktien zur Altersvorsorge dazu. Und wenn du jetzt mal von Gewerbeimmobilien absiehst, wird in den letzten Jahren einfach immer mehr Geld in Immobilien angelegt.

Je nach Region, Lage und Objekt kannst du ziemlich gute Wertsteigerungen und Renditen erwarten – vor allem, wenn du einen langfristigen Ansatz verfolgst wie jetzt den zur Altersvorsorge. Dabei kannst du natürlich eine Wohnung selbst bewohnen oder vermieten.

Die eigenen vier Wände zu kaufen ist allerdings eher eine Lifestyle-Nummer - da muss dann einfach alles passen. Bei einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage gehst du viel objektiver ran. Schließlich willst du dir damit eher einen finanziellen Puffer aufbauen und schaust eher, ob die Wohnung von der Lage und dem Zustand her leicht zu vermieten ist.

Also, steigen wir mal etwas tiefer ein - mit der Fragen "Wo soll man kaufen?" Da gibt es im Grunde zwei Möglichkeiten. Entweder du kaufst in deiner Umgebung oder da, wo du die besten Wertsteigerungsmöglichkeiten hast.

In deiner Umgebung kennst du dich natürlich aus und kannst die Verwaltung und Mieterwechsel auch einfach persönlich organisieren. Wenn du aber in einem Viertel wohnst, in dem bei den Mieten nicht mehr viel Luft nach oben ist, lohnt sich aber auch ein Blick in andere Regionen und Städte.

Dabei guckst du dann am besten erstmal auf die Bevölkerungsentwicklung, denn für ein langfristiges Investment ist es wichtig, dass die Bevölkerung wächst.

Zwar gibt es auch immer noch Wachstumspotenzial bei Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und sogar auch noch in München und Hamburg. Interessanter wird es aber eigentlich bei Regionen, die ein Gesamtpaket aus halbwegs erschwinglichem Wohnraum, attraktiven Arbeitsplätzen und hoher Lebensqualität bieten. Diese Regionen profitieren nämlich jetzt und in den nächsten Jahren stark vom Zuzug. Sie werden liebevoll auch als B-Städte bezeichnet. Im Grunde sind es die Metropolregionen um die Großstädte herum, wie z. B. Rostock, Jena, Leipzig, Kiel, Dresden, Wuppertal oder Essen.

Studentenstädte sind grundsätzlich auch interessent für ein Investment. Dadurch, dass Studierende ja irgendwann eben keine Studierenden mehr sind, und dann vielleicht einen Job in einer anderen Stadt anfangen, hast du als Vermieter:in zwar verhältnismäßig häufig mit dem Thema Mieterwechsel zu tun. Aber durch dieses Umzugsverhalten hast eben auch die Möglichkeit die Miete regelmäßig bei Mieterwechsel an den Marktstandard anzupassen.

Hast du jetzt eine Immobilie in einer Stadt gefunden, deren Lagen in Ordnung ist, geht es um die klassischeren Kriterien wie Mietrendite oder Kaufpreisfaktor. OK, jetzt bitte nicht direkt aussteigen - wir halten es einfach ;-)

Grundsätzlich Wird dein Wunschobjekt mit einer Rendite von 3 % angeboten, kannst du dir das schonmal genauer ansehen. Eventuell ist ja noch eine Entwicklung Richtung 4 % oder 5 % möglich. Manchmal lohnt es sich aber auch am Anfang eine geringere Rendite in Kauf zu nehmen - nämlich wenn das Wertsteigerungspotenzial groß ist. Bei Renditeversprechen von 6 % oder mehr, solltest du aber hellhörig werden: Da gibt es u. U. Probleme mit Mieter:innen oder es stehen größere Sanierungsarbeiten an. Um das besser einschätzen zu können, lohnt sich auf jeden Fall mal ein Blick in die Eigentümerversammlungsprotokolle.

Passt soweit alles, solltest du dich zumindest einmal vom ZUstand der Wohnung überzeugen. Dafür reicht bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage oftmals auch eine 360°-Video-Besichtigung. Wenn du größtmögliche Sicherheit willst, dann ist sinnvoll, wenn du ein:e Gutachter:in beauftragst nach der Reservierung zu einem Termin zur Begehung zu gehen.

Und wie viel Geld brauchst du jetzt, um eine Immobilie zu kaufen? Beispiel: Du möchtest eine Wohnung für 100.000 € kaufen. Die Nebenkosten für Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Grundbuch und Notar:in liegen bei etwa 10 % des Kaufpreises. D. h. du zahlst für diese Immobilie 110.000 €.

Die gute Nachricht: Das musst du nicht auf der hohen Kante liegen haben. Eine Finanzierung des Kaufpreises + der Nebenkosten ist allerdings nicht immer möglich und auch etwas risikoreicher.

In der Regel bekommst du die besten Konditionen, wenn du 80 % finanzierst. In diesem Fall wären das dann 80.000 €, die du dir leihst. 30.000 € hast du an Eigenkapital.

Für die meisten Standorten ist aber eine 100%-Finanzierung gut machbar. Dabei kannst du die Nebenkosten selbst zahlen und die 100.000 € Kaufpreis leihst du dir von der Bank. In diesem Beispiel heißt das konkret, dass du 10.000 € haben solltest.

Alles in allem ist das eigentlich ziemlich gut machbar. Und eine echte Alternative zu Aktien & Co.. Außerdem unterstützen wir dich bei jedem Schritt zu deiner Wunschimmobilie und nehmen dir alles ab, was dabei nervt. Schau einfach mal auf urbyo.com vorbei.