Abschreibungen als Eigentümer:in

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Abschreibungen sollen die Wertminderung einer Immobilie berücksichtigen. Als Eigentümer:in kannst du die Anschaffungskosten einer Immobilie abschreiben. Dazu gehören Nebenkosten, Maklerkosten, Notarkosten, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer. Die Kosten müssen nur die Anschaffung der Immobilie betreffen. Kosten für die Finanzierung, wie beispielsweise die Grundschuldbestellung, kannst du nicht abschreiben.

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Da Abschreibungen den Wertverlust einer Immobilie ausgleichen sollen, kannst du nur Anschaffungskosten für das Gebäude und nicht das Grundstück abschreiben. Denn das Grundstück verliert mit der Nutzung nicht an Wert. Das musst du also aufteilen. Wie das funktioniert, kann dir dein:e Steuerberater:in erklären. Ansonsten findest du hier eine Erklärung des Finanzministeriums mit einer Excel-Vorlage zum Download: 👇

👨‍💼👩‍💼 Anleitung & Vorlagen des Finanzministeriums!

Wieviel du abschreiben kannst, hängt vom Baujahr der Immobilie ab. Eine Immobilie ab 1925 kannst du mit 2 % über 50 Jahre geltend machen. Bei Immobilien vor 1925 sind es 2,5 % über 40 Jahre. Bei aktuellen Neubauten, die ab 2024 fertig werden, sind es 3 % über 33 Jahre. So soll Neubau gefördert werden.

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Es gibt aber auch Ausnahmen. So kannst du denkmalgeschützte Bauten beispielsweise schneller abschreiben. Selbstgenutzte Immobilien kannst du hingegen gar nicht abschreiben. Vermietete Immos kannst du abschreiben – dabei spielt es keine Rolle, ob das Objekt privat oder gewerblich vermietet ist.

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Es gibt auch Möglichkeiten, die Abschreibungsdauer zu verringern. Dazu musst du mit einem Gutachten nachweisen lassen, dass die Restnutzungsdauer kürzer ist. Das kommt allerdings meist nur bei Gebäuden, die mindestens aus den 1980ern stammen oder sogar älter sind in Frage.

Aber was nutzt die Abschreibung dir als Eigentümer:in denn? Über sie kannst du de Cashflow verbessern! Bei einer Abschreibung von 2 % auf Anschaffungskosten von 100.000 Euro kommst du auf 2.000 Euro pro Jahr. Das kannst du von deinem zu versteuernden Einkommen abziehen und mit deinem Steuersatz verrechnen. Hast du bei diesem Beispiel also bislang einen negativen Cashflow, könntest du den durch die Abschreibung ausgleichen.