Drei Methoden zur Immobilienbewertung
Shownotes
Um den Preis einer Immobilie zu bewerten, brauchst du auf jeden Fall etwas Kontext zum Objekt. Bedeutet: Dazu musst du bedenken, in welcher Stadt und in welchem Stadtteil die Immobilie steht. Das sind die Basics. Hast du die bedacht, gibt es verschiedene Methoden, den Wert der Immobilie einzuschätzen.
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Beim sogenannten Ertragswertverfahren multiplizierst du die Mieteinnahmen eines Jahres mit einem Faktor, dessen Höhe sich nach der Lage der Immobilie bestimmt. In Toplagen – sogenannten A-Lagen – kannst du von einem Faktor zwischen 30 und 35 ausgehen. In B-Lagen liegt er bei 20 bis 30 und in C-Lagen eher zwischen 15 und 20.Ein kleines Rechenbeispiel: Eine Wohnung in Leipzig bringt jährlich 4.000 Euro Mieteinnahmen. Leipzig lässt sich mit mit einem Faktor zwischen 25 und 28 abbilden. Entsprechend wäre ein Preis zwischen 100.000 Euro und 112.000 Euro im Rahmen. Übrigens ergibt sich die Rendite, wenn du die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis teilst. Aber denk dran: Je geringer der Kaufpreisfaktor, desto höher ist auch das Risiko deiner Anlage. Denn: Schlechtere Lage bedeutet einen niedrigeren Faktor. Aber natürlich lassen sich solche Wohnungen auch schwieriger vermieten. Natürlich kann der Kaufpreisfaktor auch in guten Lagen mal geringer sein. Das ist beispielsweise der Fall, wenn größere Sanierungen anstehen. Wie du dir aber sicher denken kannst, ist das Ertragswertverfahren nur sinnvoll, wenn die aktuelle Miete einigermaßen zum aktuellen Preisniveau passt.
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Ist die Miete lange nicht angepasst worden, bietet sich eher das Vergleichswertverfahren an. Wie der Name sagt werden dabei Wohnungen in ähnlicher Lage, Ausstattung und Größe miteinander verglichen. Dazu gibt es verschiedene Profi-Tools wie Sprengnetter, den Gutachterausschuss, die Value AG oder Pricehubble, mit denen wir bei Urbyo arbeiten. Natürlich gibt es auch frei verfügbare Tools wie Immometrica. Allerdings sind die Daten der bezahlten Tools genauer und da die Banken bei ihrer Bewertung auch mit den Profi-Tools arbeiten, solltest du die schon kennen. Unsere Expert:innen bei Urbyo prüfen für dich gerne jede Immobilie.
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Darüber hinaus gibt es noch das Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobilien. Bei dem kalkulierst du, wieviel die Herstellung einer ähnlichen Wohnung zum jetzigen Zeitpunkt kosten würde. Das ist allerdings eher ein Verfahren, das Sachverständige anwenden. Es basiert auf dem Bodenwert, dem Gebäudewert und den Anpassungsfaktoren. Bei Eigentumswohnungen in A oder B-Lagen spielt das Sachwertverfahren selten eine Rolle.
Kommt nach deiner Berechnung mit dem Ertragswert- pder Vergleichswertverfahren übrigens raus, das der aufgerufene Preis realistisch ist, gibt es aber möglicherweise dennoch Hebel zur Preisverhandlung. Welche das sein könnten, erfährst du in dieser Folge. 👇👇
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