Kaufpreisfälligkeit & Darlehensauszahlung

Shownotes

Um die Kaufpreisfälligkeit zu erklären, musst du dir zunächst den Ablauf anschauen: Nachdem du mit dem unterschriebenen Darlehensvertrag beim Notariat warst, müssen die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Dazu gehören Unterlagen, die dem Notariat vorliegen müssen wie die Eigentumsvormerkung im Grundbuch, der Verzicht auf ein mögliches Vorkaufsrecht und die Löschungsunterlagen für die bestehenden Grundschulden oder der Treuhandauftrag der noch zu finanzierenden Bank im Grundbuch. Wenn das alles vorliegt, dann erhältst du als Käufer:in vom Notariat die Fälligkeitsmitteilung.

📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱

Eigentümer:in wirst du dann, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Die erhältst du vom Finanzamt wenn du die Grunderwerbssteuer bezahlt hast. Die trägst in der Regel du als Käufer:in. Es sei denn, der Grundstückswert ist zu gering. Diese Ausnahme gilt allerdings nur bei einem Grundstückswert unter 2.500 Euro. Weitere Ausnahmen sind der Erwerb zwischen Eheleuten oder zwischen Eltern und ihren Kindern. In diesem Fall wird keine Steuer fällig. In allen anderen Fällen beantragt dein:e Notar:in die Unbedenklichkeitsbescheinigung durch eine Anzeige des Immobilienkaufs. Das Finanzamt schickt dir dann eine Zahlungsaufforderung. Wenn du gezahlt hast und keine anderen Steuerschulden bestehen, erhältst du die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Doch was spielt die Eigentumsvormerkung im Grundbuch für eine Rolle? Am Tag des Verkaufs prüft dein:e Notar:in das Grundbuch. Ist dort eine Eigentumsvormerkung drin, ist das Grundbuch blockiert und der Verkauf kann nicht stattfinden. Wenn keine besteht, veranlasst dein:e Notar:in die Eigentumsvormerkung für dich. Jetzt ist das Grundbuch für dich blockiert. Das ist für deine Bank entscheidend, weil sie so sicher sein kann, dass du die Immobilie als Gegenwert für dein Darlehen tatsächlich besitzt.

Selbstverständlich prüft das Notariat ebenfalls, ob kein Vorkaufsrecht besteht. Dabei geht es darum, dass im Grundbuch kein Vorkaufsrecht beispielsweise für die Stadt auf die Immobilie besteht. Unter bestimmten Voraussetzungen haben aktuelle Mieter:innen einer Immobilie ein Vorkaufsrecht.

Außerdem müssen die Löschungsunterlagen vorliegen. Die belegen, dass dein:e Verkäufer:in keine Restschulden aus einem zur Finanzierung der Immobilie abgeschlossenen Darlehen hat. Das fragt das Notariat an und schickt die Unterlagen zur Löschung der Grundschuld an die Bank der Verkäufer:in oder des Verkäufers. Besteht noch eine Restschuld bei der Bank, muss dein:e Verkäufer:in die aus dem Kaufpreis begleichen. Dazu bekommt das Notariat einen Treuhandauftrag der Bank. Denn nur so erwirbst du die Immobilie frei von Belastungen. Grundsätzlich gibt es zwar auch Optionen, nach denen du als Käufer:in beisielsweise die Restschuld übernimmst. Das ist allerdings aktuell keine wirkliche Option, da die Zinsen vor 10 Jahren noch deutlich höher waren als heute.

Wenn das alles reibungslos funktioniert, kannst du in der Zwischenzeit checken, ob deine Bank noch weitere Voraussetzungen für die Auszahlung des Darlehens vorsieht. Die Info findest du meistens in einem separaten Schriftstück zum Darlehensvertrag. Das könnte beispielsweise der Nachweis einer Gebäudeversicherung sein. Wenn du in eine WEG eintrittst, also eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufst, dann gibt es die vermutlich bereits. Deine:e Verkäufer:in oder die Hausverwaltung können dir da Auskunft geben. Kaufst du über Urbyo, musst du dich darum nicht kümmern. Das übernehmen unsere Expert:innen.

Wenn dann die Fälligkeitsmitteilung ins Haus kommt, brauchst du zwei Dokumente: Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und den Auszahlungsauftrag der Bank sowie ggf. den Treuhaundauftrag der abzulösenden Bank, den du vom Notariat bekommst. Den Auszahlungsauftrag bekommst du in der Regel mit deinem Darlehensvertrag von der Bank. Urbyo unterstützt dich aber natürlich auch hier mit unserer Auszahlungsberatung.

Wenn du zu 100 % finanziert hast und die Fälligkeitsmitteilung vorliegt, kannst du auf dem Auszahlungsauftrag vermerken, dass der komplette Preis gezahlt werden soll. Das geht dann per Post oder e-Mail an die Bank. Doch wie funktioniert das im Falle einer 80- oder 90 %-Finanzierung? ➡ Auf der Suche nach der passenden Finanzierung? Vereinbare einen kostenfreien Termin mit unseren Expert:innen

Wichtig ist, dass die Bank immer den Gläubiger zahlt. Der kann noch aus der Restschuld, der Vorfälligkeitsentschädigung und den Gebühren bestehen. Erst wenn die Summe aus dem Treuhandauftrag an die Bank gegangen ist, zahlst du die Differenz an dein:e Verkäufer:in. Damit alles passt, solltest du den Eingenkapitalanteil ca. 4 Tage vor Kaufpreisfälligkeit überweisen. Hast du zu 110 % finanziert, kann die Bank die Nebenkosten an dich auszahlen. Der Kaufpreis geht dann von der Bank an dein:e Verkäufer:in, sobald die Fälligkeitsmitteilung vorliegt. Hast du auch Modernisierungen mitfinanziert, werden die nach Zahlung des Kaufpreises an dich ausgezahlt.

Wenn die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung vorliegt, fallen Verzugszinsen an, wenn nicht innerhalb von 10 Bankarbeitstagen das Geld eingeht. Da gibt es im Normalfall aber keine Probleme. Wenn du Verzögerungen bemerkst, solltest du das mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer rechtzeitig besprechen. Unsere Urbyo Expert:innen stehen dir bei Problemen aber sowieso immer zur Seite.