Möblierte Vermietung: So funktioniert's

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Eine Wohnung gilt als möbliert vermieten, wenn mehr als die Hälfte der Einrichtungsgegenstände vorhanden ist. Dabei geht's natürlich nicht um Dinge wie Dusche oder Toilette, sondern um Gegenstände wie Bett, Schrank etc. Wenn die Wohnung also teilmöbliert ist, reicht das aus. Je besser die Wohnung eingerichtet ist, desto höher sind natürlich die Erfolgschancen. Und je nach Zielgruppe kommt es natürlich auch auf die Art und Qualität der Ausstattung an.

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Hast du deine Wohnung aber möbliert und möchtest sie jetzt im Rahmen dieser Sondervermietungsform anbieten, musst du darauf achten, dass das in der jeweiligen Stadt erlaubt ist. Oft ist eine Mindestmietdauer vorgeschrieben, weil es sonst als Ferienwohnung gilt. Erfüllst du die nicht, kann das eine Zweckentfremdung sein. Das Problem hast du allerdings meist nur, wenn es sich um eine Stadt mit hohem Touristenaufkommen handelt. An dieser Stelle kümmern wir uns aber ausschließlich um möblierte Langzeitvermietungen.

Grundsätzliche Regeln zur Mindestmietdauer gibt es nicht. Das kannst du bei Bezirks- oder Wohnungsamt erfragen. Du solltest die Dauer der Vermietung aber im besten Falle nicht mehr in Wochen oder Tagen angeben können. Im Zweifel sind sechs Monate mindestens sinnvoll. So vermeidest du zu viele Mieterwechsel innerhalb eines Jahres. Denn das ist häufig ein Indiz für Zweckentfremdung deines Wohnraums. Allerdings musst du bei der möblierten Vermietung auch keine zeitliche Befristung festlegen. Das geht auch ohne. Dann gelten die gleichen Regeln und Grundsätze zum Mieterschutz wie bei der unmöblierten Vermietung.

Da viele die Sondervermietungsformen nutzen, um den Cashflow ihres Investments zu erhöhen, kommen wir zu den Möglichkeiten bei den Mehreinnahmen. Dabei spielt es eine Rolle, ob die Wohnung befristet oder unbefristet möbliert vermietet ist.

Bei nicht befristeten möblierten Vermietungen kannst du einen Möblierungszuschlag zur Miete nehmen. Du musst den zwar nicht gesondert ausweisen. Wenn es aber zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, wäre es gut, wenn du den belegen könntest. Da gibt es verschiedene Modelle, nach denen du dich richten kannst.

Da gibt es zunächst das Berliner Modell. Nach dem kannst du 2 % des Zeitwerts der Möbel zum Vermietungszeitpunkt monatlich auf die Miete draufschlagen. Kaufst du also beispielsweise Möbel für 5.000 Euro, kannst du 100 Euro monatlich mehr an Miete verlangen. Über die Mietdauer deiner Mieter:innen bleibt der Wert konstant und wird nur bei Neuvermietung neu nach dem aktuellen Zeitwert berechnet.

Etwas komplizierter ist das Hamburger Modell. Da gehst du von einer sogenannten degressiven Abschreibung aus. Das bedeutet: Die Abschreibung nimmt über die Jahre ab. Die Modelle sind nach jeweils lokalen Gerichtsurteilen benannt.

Jetzt aber zu den zeitlich befristeten unmöblierten Vermietungen: Vermietest du die Wohnung kürzer als ein Jahr unmöbliert, bleibst aber bestenfalls über 6 Monaten, bist du nicht mehr an die Rechnung aus Vergleichsmiete und Möblierungszuschlag gebunden.